Onzième circuit donne aux développeurs un Mulligan: les terrains de golf sont admissibles aux déductions fiscales sur les servitudes de conservation | JD Supra


Dans une longue opinion sur la valeur réelle de la protection de soixante et une espèces d’oiseaux menacées, la renouée des fleurs dense insaisissable et l’écureuil renard du sud en déclin régional, un panel de juges siégeant sur le 11e circuit fédéral a remis aux développeurs une victoire. Dans Champions Retreat Golf Founders, LLC c. Commissaire de l’IRS, N ° 18-14817 (11th Cir. 13 mai 2020), un terrain de golf de la Géorgie a prévalu dans une saga qui a commencé en 2010 quand il a contribué une «servitude de conservation» à une organisation de l’article 501 (c) (3) qui s’est qualifiée comme une fiducie foncière établie à des fins de conservation au sens de l’article 170 h) de l’Internal Revenue Code (le «Code»), y compris la protection des habitats naturels à travers le pays.

L’Internal Revenue Service («IRS») reconnaît ces déductions de servitude de conservation comme le prévoit l’article 170 (h) du Code et la réglementation fiscale au 26 C.F.R. § 1.170A-14. À leur base, les dons de servitudes de conservation sont considérés comme des déductions caritatives basées sur le don de la servitude à une entité admissible qui protège le terrain contre un développement futur à perpétuité. Selon un test en trois parties, l’IRS ne reconnaîtra qu’une déduction «(A) d’un intérêt immobilier qualifié, (B) à une organisation qualifiée, (C) [which is] exclusivement à des fins de conservation.  » I.R.C. § 170 h) 1).

Dans Champions, le commissaire de l’IRS n’a pas contesté les deux premiers volets du test de servitude de conservation, mais plutôt l’affaire a porté sur la question de savoir si la contribution d’une servitude de conservation sur un terrain de golf et une petite portion de terrain non aménagé adjacent au cours satisfaisait à l’exigence que le bien soit protégé «exclusivement à des fins de conservation».

Le Code reconnaît les objectifs légitimes de conservation comme ceux qui favorisent:

je. La préservation des terrains pour les loisirs de plein air par le grand public ou l’éducation du grand public;

ii. la protection d’un habitat relativement naturel de poissons, d’animaux sauvages ou de plantes, ou d’un écosystème similaire

iii. la préservation des espaces ouverts (y compris les terres agricoles et les terres forestières) lorsque cette préservation est:

I. pour le plaisir du grand public, ou

II. conformément à une politique de conservation fédérale, étatique ou gouvernementale clairement délimitée,

et produira un avantage public important, ou

iv. la préservation d’un territoire d’importance historique ou d’une structure historique certifiée.

I.R.C. § 170 h) 4) A). Le comité s’est penché sur la question de savoir si la servitude de conservation proposée sur environ 348 acres répondait à l’exigence de préserver la propriété en tant qu ‘«habitat naturel» ou en tant qu’espace ouvert offrant un plaisir scénique au grand public.

Le panel de juges du 11e circuit a coupé la majeure partie du bruit dans l’affaire en rejetant la notion de la Cour de l’impôt selon laquelle (A) parce que les deux experts des contribuables n’avaient pas vu le même oiseau, l’oiseau ne pouvait pas être considéré comme menacé, (B) l’utilisation de produits chimiques sur le terrain de golf détruirait la renouée des fleurs denses en voie de disparition, et (C) la propriété ne pouvait pas être considérée comme un espace ouvert offrant un plaisir scénique au grand public.

Le 11e circuit a déterminé que la servitude de conservation proposée, malgré les efforts antérieurs du commissaire de l’IRS pour s’opposer à la reconnaissance des zones sur ou adjacentes aux terrains de golf en tant que propriété de servitude de conservation admissible, aurait facilement satisfait à toutes les exigences d’une telle servitude, mais pour son utilisation comme terrain de golf. Constatant des valeurs et des attributs de conservation précieux pour protéger les soixante et une espèces d’oiseaux, l’écureuil renard du sud et la renouée des fleurs denses, la cour d’appel a conclu que le bien était admissible aux fins de la déduction en vertu de l’article 170 h) du Code.

Toutes choses étant égales par ailleurs, l’utilisation de terres soumises à une servitude de conservation proposée couvrant un terrain de golf n’est plus mortelle dans le 11e circuit (qui comprend l’Alabama, la Floride et la Géorgie). Un promoteur qui possède un terrain qui pourrait être un candidat fort pour une servitude de conservation a maintenant un feu vert (ou un voyant d’avertissement, au pire) pour contribuer une servitude de conservation à l’égard de cette propriété.

Cette affaire est une bouffée d’air frais pour encourager la protection des biens de valeur (même les terrains de golf) contre le développement, ce qui sert l’objectif du Congrès en promulguant l’article 170 (h) du Code.